武水しぎの

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大家さん分類学1

2003年1月15日

大家さん、というと、オーナー、賃貸人、家主? 微妙に意味の変わるこの言葉。ここでは「大家さん」=「賃貸人」とします。
今回は、どのような人が「大家さん」となるか、をお話しましょう。

 まず、一番多いのが、土地の所有者です。
  もともと土地を多く持っていた富裕農家や地主の人たちです。
  農家の場合。
  自分の土地が市街化調整区域内なら、家を建てたりするのに大きな制限がかかりますが、そうでない場合、営農を続けるのは大変です。
  30年間営農を続けるか、自分が死ぬまで耕作しなければなりません。今日日後継者もなかなかいません。
  地主の場合。
  借地人から地代を収入として得ているわけですが、所得税を払い、さまざまな管理費用を払い、多少はお金が残ります。ところが、一旦相続が起こると、たまったお金では到底相続税を払いきれません。土地を売るか、物納するかしかなくなります。自分で使っている土地ならあきらめもつきますが、自分ではまったく使えない土地に対して、地代では払いきれないほどの相続税を負担することになります。
  そこで、借金をして賃貸住宅を建てるわけです。
  賃貸住宅が建つと更地よりも土地の評価額が低くなります。また、建物は相続税の課税評価額より、建物の時価の方が高いのが一般的ですので、その分負債が多くなり、相続税の節税ができます。
  また、別のパターンとして、親から家と土地を相続したものの、自分はすでに自宅を持っている場合に、どちらかの家を賃貸にだすこともあります。

 次にあげられるのが不動産業者。
  上にあげた土地所有者に物件を建てさせます。この業者は建設業者であることもあれば仲介・管理業者であることもありますが広い意味での不動産業者ばかりです。
  そしてその物件を1棟まるまる借り上げて転貸する方式です。サブリースともいわれます。
  物件所有者への家賃の30年保証などを謳って、今盛んになっていますね。もっとも30年保証といっても保証内容はさまざまです。

 その次に投資家です。
  投資といえば、株や投資信託などが頭に浮かびますが、投資用マンションと呼ばれるものがあります。
  規模の大きい場合は1棟まるまる投資用マンションを売買する。
  一方小規模なところでは普通の分譲マンションの一室を投資用として購入し、家賃収入を得る場合もあります。
  双方ともバブルの頃は、家賃収入よりも不動産自体の値上がりを目当てに、盛んにおこなわれました。
  不況に入って下火になりましたが、低金利の続く現在、比較的利回りのいい投資として、再度注目されています。今回の目当ては家賃収入です。

 そして自宅を持っている転勤族。
  自宅を購入したものの、転勤することになった、、、、、。
  単身赴任ではなく、家族全員で引っ越すと自宅が空いてきます。
  そこで賃貸に、なります。リロケーションとも呼ばれ、最近はこれを専門に扱う業者も出てきました。
  一戸建、マンションなど、種類の多いのが特徴です。今後は定期借家契約が増えるでしょう。

 大きく分けてこの三パターンと思っていたらまだありました。
  自分の住宅の一部を貸す方式です。
  古くは「間借り」として盛んにありました。(今でも残ってます)
  それが発展した形式と言えるでしょう。
  分譲マンションで、4LDK+1Kの形。1K部分が独立できる設計になっている例。
  また、2世帯住宅のうち、未入居になっている1世帯を賃貸に出す例などがあります。

 次回は大家さんの対応タイプの分類をお届けします。

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