武水しぎの

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家賃相場の話

2005年1月15日

 管理人は今、新規物件の立ち上げに携わっておりますが、貸すほうにとっても、借りるほうにとっても気になるのは家賃相場。情報誌を見ては一喜一憂するものでございます。

ところでこの家賃相場。おおよそを把握するには情報誌やネットの情報でいいのですが、けっこう客寄せのお買い得物件も掲載されているため、やはり業者さんに聞くのが確かです。
そこで複数の業者さんに聞いてみましょう。多少バラつきがでると思います。

管理人は貸す立場ですので、「これぐらいの物件ならどれぐらい?」と聞きます。すると大きい場合1万円近く差が出ることもあります。

これはどういうわけかと言いますと、ある不動産屋さんは「がんばれば貸せる」上限の家賃を答えます。そしてまた別の不動産屋さんは「確実に満室になる」と思われる家賃を答えます。たとえて言うなら、前者はメーカー希望小売価格、後者は見切り品価格です。当然後者のほうが安いです。

では、家賃はなにで決まるでしょう? 相場と言ってしまえばミもフタもありませんが(笑)。

一番大きな要素は立地と間取りと築年数です。これでおおまかにどれぐらいになるかが決まってしまいます。

面白いことに、「面積」よりも「間取り」で賃料の与える印象がかなり変わります。例えば22㎡ぐらいの部屋。間取りとしては1R/1DK/1LDK/2Kが考えられます。60㎡弱ぐらいですと2LDK/3DKが考えられます。
あなたの頭の中で家賃はそれぞれどれぐらいですか? 面積は同じです。

設備は揃っているほうがもちろん家賃は上昇しますが、立地・間取り・築年数によるランクを飛び越えることはめったにありません。「デザイナーズ」も同様です。

さて、借主の支払額が大きく変わってくる「特約」。これが賃料に与える影響はあるでしょうか。
ハウスクリーニングですとか、クロス張替えが特約で借主負担になっている契約もまだかなりあると思います。
単純に考えると、同一物件であれば特約なしの物件の方が賃料が高くなり、特約付の場合は賃料が安いはずですね。
しかし、現実には特約の有無は賃料にはほとんど影響しません。
あるとすれば「特約をはずしてほしい」と交渉があったときに賃料上げを貸主が提案するケースでしょうか(する貸主は少数派と思います)。
特約の有無を優先的に物件探しをする人はまだ少ないせいだと思われます。おおかた物件に目星がついた時点で希望物件に順番をつけたり、特約条項を交渉したりというパターンが多いですので、募集賃料に影響を与えるには到らないようです。

更新料もほぼ同様ですが、こちらの方が金額がはっきりしているせいか、幾分賃料に反映しやすいようです。

特約で賃料に影響するものが一つあります。それは「ペット」です。ペットの可否は賃料で対応するパターンも多く、概してペット可物件は賃料が高くなります。ただこれも影響度としては設備と同程度な印象です。

さて、ころっと話が変わりまして、家賃相場と今住んでいる家賃が離れている場合はどんなことになるでしょうか。

現況の家賃の方が高い場合。家主からはなかなか値下げしません(爆)。だって契約賃料で納得して入居してもらったんですもの。
でも、契約書には大概、「物価の上昇等に応じて甲(貸主)は値上げできる」と書いてあります。
値上げするのに、反対の局面で値下げがないというのも変な話です。
ですから交渉して下げてもらうことは可能です。
うちでは乖離がひどくなった場合にはこちら(貸主)から下げたこともあります。先に言った方が印象もよく、イニシアチブもとれますので。しかし全体がデフレ現象を起こすのも困るのでさじ加減が難しいです。

逆に現況の家賃の方が安い場合。築古や古ーい契約では、このような現象が起こっている物件もあります。
うちでは上記の見切り品価格での入居は、更新時に相場並みに戻していってます。見切り価格は見切り価格だもの。

どちらにしても賃料交渉は更新時を意識してするのが双方ともスマートだととは思います。

同じ建物なのに賃料が違う、と、いうのもよくある話です。
でも、同じ建物でも物件は一つ一つ違います。角部屋が高いのもよくありますし、階数によって違うこともあります。隣の部屋と仕様が違うこともあります。貸し借り双方が納得したのが賃料ですから、周りの部屋はあくまで参考と思いましょう。

また入居直後に賃料が落ちてたりすると悔しいものですが、そういうときは「バーゲンの時期をはずした」ようなものと思ってください。……よけい悔しいか(汗)。 

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