賃貸住宅空き室対策あれこれ

家主業をしていて、一番悩まされるのは空き室対策です。
　 空き室が増えると、どんどん実入りが少なくなります。キャッシュが不足していきます。
　 まず税金の支払いが滞ります。キャッシュフローが赤字になっても、決算上黒字というのは多いパターン。
　 ついで借入金の返済に困ります。
　 満室の状態では余裕のあったはずの返済計画も、空き室率が上がるとあっという間に手持ちの蓄えがなくなっていきます。
　 「家計の節約」だとか、「本業をがんばって稼ぐ」だとか、わずかな努力も焼け石に水となって消え去っていきます。

　空き室を埋めるか、物件を手放すかしか方法はありません。
　 しかも空き室の多い物件は買い叩かれます。

　と、いうわけで管理人の思いつく空き室対策のあれこれ。

仲介業者との連携・信頼できる管理会社選び

　専任媒介や、管理会社に任せる場合、これが王道です。これができてればそもそも空き室なんて発生しない、と言えば少々おおげさですか。
　 賃料やリフォームの提案、積極的な営業により空き室対策をしてくれます。
　 しっかり打合せをして、「少々家賃を下げても満室をめざすのか」「家賃の維持とバランスをはかりつつ、空室率を改善していくのか」「どのような物件にしていくのか」など、方針を決めることが大事です。
「とにかく値下げ」「とにかくリフォーム」を勧める安易な業者さんもいますので、注意がいります。　

• 日本賃貸住宅管理協会
• 全国賃貸管理ビジネス協会

物件管理の大切さ

　物件そのものの魅力はなにも各部屋や家賃などの諸条件だけじゃありません。
　 入居者に「ずっと住みたい」と思わせるような物件作りが大切です。
　 そこでクローズアップされてくるのが、入居者とのコミュニケーションと共用部の手入れ。
　 「掃除が行き届いている」のは些細なことですが、これがなかなか難しいことなんです。
　 とくにワンルームマンションは共用部がゴミだらけになりやすいです。
　 うちの某マンションなんか定期清掃だけでは行き届かず、あっという間にスゴイことになってることがあります。かといって、これ以上清掃回数を増やすと共益費ではまかなえないし、家賃は返済で全部消えるし、と悩みのタネでもあります。近ければ毎日通って掃除するんだけど……。
逆にファミリー向けでは、よいコミュニティーが形成され、入居者の方々が自主的に共用部の手入れをしてくださる物件もあります。こういうふうに持っていけたら最高です！　

仲介業者さんへの営業

　一般媒介の物件では、仲介業者さんへのアピールも大事です。以下、列挙してみます。

• マイソク
  　仲介業者さんへ物件情報をＦＡＸ！
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• 物件パンフの配布
  特色を出したパンフは仲介業者さんの印象に残りやすいようです。
• 仲介料の上乗せ
• 担当者への謝礼
  　 やはりたくさん出してもらえれば、応じたくなるのが人情。
• お中元・お歳暮の持参
  　 人情に訴えるとともに、打合せをする絶好の機会です。直接顔をあわせることが多いほど、互いに粗略にできませんし、こみいった打合せもしやすいですから。

家主の直接募集

　これはサブの手段であると割り切るべきです。こと集客となると、実績・信頼ともに不動産業者さんの方がはるかに上ですから。
　 でも、敢えてやってみることをお勧めします。自分で経験を積めば、空き室改善の方針も見えてきますし、業者さんの苦労もわかり、よい業者さんを見る目も養われると思います。
　 では上と同じくアイデアを列挙。

• 地縁・入居者の縁を大事に
  　 この部分だけは、家主も不動産業者にも負けない縁を持つことができます。特に郊外や田舎では有効な手段です。「○○さんとこはマンション持ってる」「親戚の子が今のところが手狭で引越しを考えてる」「じゃあ、ちょっと聞いてみようか」というのは意外とあるパターン。そこで紹介者や契約者に成約時の謝礼を渡すと喜ばれます。もちろん入ってくれたこちらも嬉しい。
  　 入居者全体にこうした案内を入れたり、退去の時に「お知り合いの方がいらしたらよろしく」と声をかけたりしておくのも有効かと思います。もちろん、「よい物件」でないといけませんけど。
  
• 物件への看板の設置
  　 一番安直かつ基本の方法。まれに問い合わせしてくる人がいます。物件パンフを添えて置くのもいいかも。
  • 募集看板
  • ビニール幕
  • 楽天ビジネス
• 部屋にパンフ設置
  　 物件の魅力を、内見者に伝えましょう。案内してくださる業者さんの目にも入ります。
  
• 地域ミニコミ誌への広告掲載
  　 近隣からの入居が多ければ、地域ミニコミ誌に出稿してみましょう。個人広告枠は広告料も安く、コストパフォーマンスよく広告をうつことができます。読者は記事を読み込むことが多いので、応答率も高いです。
  

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  ミニコミ・コム

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  U-nyo

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• 学校との連携
  　 大学や専門学校では、学校が学生の下宿先を斡旋している場合があります。不動産業者でなくても受付けてもらえるところがあります。最近は不動産業者に業務委託することも多いようですが。
  　 大学生協がある場合は、生協が斡旋していることが多いです。しかし生協の場合、指定業者のみの受付けになっていることの方が多いようです。
  
• ビラ配り
  　 近隣のイベントや、近隣大学の合格発表などに合わせてビラを配ります。路上で配る場合、警察の許可が必要と思います。単独で配っても捨てられやすいので、業者さんが配っているときに一緒に配ると読んでもらえる率があがるかも。
  
• 駅内広告
  　 上と同じく、近隣大学の合格発表などに合わせて駅構内にポスター広告を貼ります。下にチラシをぶら下げることができたら、なお効果的でしょう。
  鉄道会社にもよりますが、1駅1枚でしたら意外と安価。
  
  • 近鉄
  • JR東日本　
  • 千葉モノレール
  • JR西日本
    
• インターネット上での募集
  　 ホームページでの募集は、インターネットの「世界中から見ることができる」という点が逆に難点になります。見込み客に見てもらうことが難しいのです。見込み客が把握できていれば、それにあわせたサイト作りをすることは可能です。
  　 ディレクトリ式検索サイトに登録すれば、検索によりサイトを見にくる人はいますが、YAHOO!以外ではあまり効果はありません。
  　 不動産検索サイトは、自分でホームページを作るよりも遥かに閲覧者が多いので登録しておくといいでしょう。家主でも登録できるサイトがいくつかあります。ただし、大手サイトは宅建業免許が必要なところがほとんどです。
  
  • 入居者と大家さんが直接交渉できるサイト
    
• 宅建業免許を取ろう
  　 実際に宅建業をしなくても――自分での賃貸専業でも宅建業免許があると信用度がぐっとあがります。
  　 資格者と供託金がネック。供託する代わりに保証協会に入ることもできます。
  
• 営業マンを雇う
  　 知り合いにリタイアした営業マンなどがいれば、嘱託や臨時、歩合という形で動いてもらうのも手です。特に法人社宅契約は人脈がものをいう部分がありますので、近所の見込み客法人にツテのある人があれば、ぜひお願いしてみましょう。
  知り合いに頼むのがやりやすいと思いますが、場合によっては求人するのも方法かもしれません。